Минфин хочет закрыть лазейку, позволяющую продавать российскую недвижимость, не платя с выручки налоги, рассказали «Ведомостям» два чиновника Минфина и юристы, участвующие в обсуждении поправок. Эта мера есть и в проекте правительственного плана по борьбе с офшоризацией российской экономики (копия есть у «Ведомостей», см. также врез на www.vedomosti.ru) - поправить Налоговый кодекс предлагается уже во II квартале.
Автор идеи - столичная мэрия, рассказывает чиновник Минфина. Правительство Москвы поддерживает предлагаемые изменения, говорится в ответе его представителя. Налог на прибыль почти полностью поступает в региональные бюджеты, а именно в Москве расположена самая дорогая недвижимость.
На недвижимость приходится львиная доля инвестиций в России (см. инфографику). За прошлый год вложения в коммерческую недвижимость выросли на $2 млрд до $7 млрд, оценивает CBRE. Инвесторы активно покупали дорогие объекты: по данным Jones Lang LaSalle, доля таких сделок (крупнее $300 млн) в 2010-2013 гг. приблизилась к 40-50%.
Но бюджет эти сделки обычно не пополняют. В России продают не недвижимость, а ее формальных владельцев, рассказывает директор Colliers International Владимир Сергунин: одна иностранная структура продает другой российское ООО. По такой схеме организовано 80% крупных сделок, знает он. Налог с дохода платится за границей.
Минфин уже пытался перекрыть схему. Еще в 2002 г. в Налоговый кодекс была внесена поправка, которая обязала иностранные компании платить в России налог с доходов от продажи российской компании, если более 50% ее активов - недвижимость. Но требование очень легко обходить, говорит партнер «Щекин и партнеры» Денис Щекин: продать не российское ООО, а его иностранную материнскую компанию.
Теперь Минфин хочет заставить платить налог от продажи и иностранных структур, косвенно владеющих российской недвижимостью. «Нужно убрать уточнение “российская” организация», - рассуждает чиновник министерства. И указать, что норма распространяется и на косвенное владение, добавляет его коллега.
Придется облагать налогом доходы иностранных резидентов, но многие налоговые соглашения России уже позволяют это сделать, объясняет партнер Deloitte Геннадий Камышников. Например, если продается люксембургская компания, которая «прямо или косвенно» владеет российской недвижимостью, налог нужно платить в России. Похожая норма есть и в соглашении с Кипром: правда, в ней нет уточнения про косвенное владение и она вступит в силу лишь с 2017 г., рассказывает партнер PwC на Кипре Никос Химаридес.
Пока такой нормы нет в российском Налоговом кодексе, налоговики не могут применять соглашения, констатирует чиновник Минфина. Отрегулировать налогообложение сделок недостаточно, настаивает представитель правительства Москвы, нужно создать механизм взыскания налога - например, обращения взыскания на российский актив.
Потенциальные доходы бюджета ни Минфин, ни правительство Москвы оценить пока не могут. Бизнес сильно экономит на налогах, признает Сергунин: на Кипре, к примеру, нулевой налог на рост стоимости активов вместо российских 20% налога на прибыль. Изменения могут разрушить всю экономику сделки, сетует он, а возросшие издержки - повлиять на цены и снизить рентную доходность активов (отношение арендных доходов к цене покупки). Сейчас норма доходности (в премиальном сегменте) - 8,5% для офисов, 9% - для торговых помещений и 11% - для складских, оценивает CBRE. Если не удастся поднять арендные ставки, спрос на недвижимость может упасть, предупреждает сотрудник риэлторского агентства.