Недвижимость в Казахстане будет дорожать, и влияет на это не только девальвация тенге. Это касается как жилого, так и коммерческого сектора, объяснил генеральный директор Chagala Group (компания, специализирующаяся на предоставлении жилья и офисов) Франциско Паррилла. Он уверен, что в строительстве в РК на сегодня существует множество проблем, которые, впрочем, постепенно решаются. Это, в частности, нехватка площадей в экономически активных городах, зависимость казахстанских застройщиков от зарубежных поставок материалов и многое другое. Что касается ипотеки, Франциско Паррилла объяснил, что может стать с так называемыми «скрытыми процентами», о которых так много стали говорить в Казахстане. По мнению эксперта, банки должны найти приемлемое для всех сторон решение, чтобы не пострадать самим.
- Экономисты, эксперты постоянно говорят, что недвижимость (жилая, коммерческая) подешевеет или подорожает. На ваш взгляд, как именно будет развиваться рынок недвижимости Казахстана в текущем году?
- Прогнозирование по развитию и изменениям такого большого и разнообразного рынка недвижимости, как в Казахстане, достаточно сложное занятие. Chagala Group фокусируется на конкретных региональных рынках, таких как Атырау и Актау, где у нас есть понимание и рынка, и факторов, влияющих на его развитие. Тем не менее в целом, я думаю, что растущий спрос на качественные коммерческие площади в сочетании с приходом новых международных брендов, стремящихся занять устойчивые позиции в Казахстане, приведет в итоге как к ускорению темпов развития рынка, так и к увеличению арендных ставок. Я думаю, то же самое можно сказать и об офисных площадях класса «А», где спрос продолжает расти медленно, сохраняя цены, но постепенный рост ставок неизбежен. До момента, пока спрос и предложение не будут соответствовать, я не вижу каких-то серьезных изменений тенденций.
- Могут ли события на Украине, в России повлиять на стоимость жилья в РК и в какую сторону?
- Весь мир внимательно наблюдает за событиями на Украине и в Крыму, и сейчас есть много вопросов без ответов о том, как эти события повлияют на людей, живущих там, в России и по всей Европе. Ближайшие дни будут очень интересны.
- Какое будущее в краткосрочной перспективе ожидает казахстанскую ипотеку, снизятся ли процентные ставки?
- Я не думаю, что стоит ожидать снижения процентных ставок, предлагаемых на ипотеку от местных банков в ближайшее время. В настоящее время кредитование сократилось в связи с девальвацией, но мы считаем, что это краткосрочный эффект.
- Будет ли возможным исключение скрытых процентов из ипотечных договоров, чтобы люди не переплачивали?
- Ипотека везде содержит сборы, на которых потребитель, как правило, не фокусируется. На Западе в некоторых случаях полное погашение ипотечного кредита до установленного срока, хотите верьте - хотите нет, может дорого обойтись потребителю, так же как и пропуски платежей ведут к увеличению ежемесячных выплат и так далее. То, что сейчас происходит здесь, но должно произойти быстрее, это полное раскрытие всех сборов и условий, с которыми может столкнуться человек, берущий кредит. Местные банки должны убедиться, что они раскрывают информацию обо всех процентах, связанных с ипотекой, а потребители должны быть лучше информированы о самом процессе и знать, какие вопросы они должны задавать, выбирая ипотеку. С ростом конкуренции это должно стать нормой, и чрезмерные сборы, так называемые «скрытые проценты», должны исчезнуть. В противном случае все меньше и меньше людей смогут позволить себе ипотеку, а в результате значительно пострадает сама банковская отрасль.
- В случае если, как обещали казахстанские власти, объемы выдачи ипотечных кредитов будут сокращены, а требования ужесточат, как население сможет обеспечить себя жильем? Какие механизмы могут быть для этого задействованы?
- Реально, если количество заявок на ипотеку значительно уменьшается, то мы думаем, что это проблема. Строительство нового жилья (заявки на новые разрешения на строительство) и темпы перепродажи домов на вторичном рынке - это два ключевых показателя, которые экономисты используют для оценки стабильности экономики. Казахстан уже несколько лет демонстрирует устойчивый рост экономики, при этом большая часть этого роста является результатом очень активного строительства. Это верно и по сей день, даже после финансового кризиса 2008 года и спада в секторе недвижимости. Во многих странах, таких как США, персональные и корпоративные налоги в виде отчислений используются, чтобы побудить людей вкладывать средства в дома и новое строительство. Поскольку казахстанское налоговое законодательство продолжает совершенствоваться, возможно, мы сможем увидеть в законодательстве и такие механизмы, которые будут содействовать в получении ипотечных кредитов населением.
- А насколько сильно казахстанские застройщики зависят от зарубежных поставок стройматериалов?
- Казахстану по-прежнему не хватает производственных мощностей для многих материалов, используемых в процессе строительства, но заметны улучшения. Сталь и цемент уже доступны местным поставщикам, и в большинстве случаев подходят для использования. Однако по-прежнему импортируется подавляющее большинство материалов для строительства специализированных и нестандартных проектов. И это, конечно, влияет на стоимость строительства и конечную цену, поскольку в стоимость закладываются все транспортные расходы и таможенные пошлины. Наибольший разрыв в цепочке поставок заключается в готовой продукции и приспособлениях, так как в настоящее время они не производятся в Казахстане, или качество недостаточно высоко, поэтому в результате девелоперы вынуждены полагаться на импорт. Тем не менее это актуально и для многих других стран по всему миру, включая Европу и США, и, следовательно, мы рассматриваем это как проблему.
- Как повлияет девальвация тенге на поставки и конечную стоимость заветных квадратных метров?
- Можно ожидать, что 20%-ная девальвация тенге в конечном счете будет «возложена» на покупателя в полном объеме или частично в зависимости от собственности, ее расположения и долгосрочных планов застройщика.
- Стоит ли казахстанским властям взять строительную сферу полностью в свои руки, чтобы народ был обеспечен жильем? И что из этого могло бы выйти?
- Это социально-экономическое решение лучше оставить руководству государственных институтов.
- В каких регионах Казахстана необходимо активизировать строительную деятельность по жилью?
- Алматы и Астана по-прежнему остаются основными населенными пунктами с ожидаемым ростом в ближайшие годы. Как девелопер вы всегда хотите построить объекты там, где есть спрос, поэтому, я думаю, что именно в этих двух городах будет наблюдаться активное строительство жилой и коммерческой недвижимости. Тем не менее Атырау, Актау, Актобе и Шымкент были определены правительством как города, в которых ожидается увеличение населения, развитие территорий в ближайшем будущем, что, в свою очередь, создаст соответствующую потребность в дополнительных площадях. В этих городах формируется и развивается средний класс, который стремится улучшить свой текущий образ жизни, и это вполне может стать возможностью для девелоперов, если они готовы инвестировать. Мы уже строим первый из четырех новых многоквартирных домов в Атырау, предназначенных для продажи, и мы спроектировали и построили этот проект, учитывая потребности растущего среднего класса.
- Какой будет динамика развития рынка коммерческой недвижимости в Казахстане в 2014 году?
- Как я упоминал ранее, ощущается нехватка качественных офисных площадей в Алматы и Астане, хотя на самом деле по всему Казахстану. Застройщики называют этот тип офисного пространства помещения класса «А». Ставки, которые предлагаются существующими арендодателями выше, чем они должны быть даже для помещений класса «В». Тем не менее в связи с отсутствием альтернативного пространства у клиента просто нет выбора. Опять же, до тех пор пока девелоперы не перестанут инвестировать исключительно в Алматы и Астане, мы не увидим никаких изменений. Спрос просто превышает предложение, и это на арендодателей. Спрос на качественные торговые площади также высок с учетом ожидаемого введения в строй новых площадей в 2014 г. Однако эти новые объекты, скорее всего, быстро будут заняты арендаторами из сектора розничной торговли, поэтому я сомневаюсь в снижении ставок на аренду. Chagala Group начала решение проблемы нехватки качественных торговых площадей в городе Атырау - мы начали строительство комплекса «Лагуна». Торговые площади, рестораны, фитнес-центр, кинотеатры и офисные помещения под одной крышей комплекса значительно улучшат условия жизни в городе.
- Соответствует ли на сегодня спрос на коммерческую недвижимость и от чего это зависит?
- Нет, абсолютное несоответствие имеющихся коммерческих площадей и спроса на них. Ставки, предлагаемые арендодателям в Алматы, например, в центрах Мega 1 и 2, Essentai Mall, являются высокими по сравнению с аналогичными местами. Но отсутствие альтернатив означает, что пространство сдается в аренду в любом случае. Ставки на офисные помещения также высоки, но отсутствие альтернативного пространства означает, что ставки остаются неизменными. Спрос на качественные торговые и офисные помещения сейчас настолько высок, что даже новые площади моментально заполняются. Пока эта ситуация будет сохраняться, никакого снижения ставок ожидать не стоит.
- Как стоимость офисов, складов, торговых площадей и прочего может повлиять на развитие малого и среднего бизнеса в РК?
- Мы считаем, что эти цены соизмеримы по отношению к спросу и возможностям, поэтому мы не считаем, что они существенно влияют на развитие малого и среднего бизнеса в Казахстане.
- Что полезного Казахстан может позаимствовать у развитых стран в отношении развития строительной инфраструктуры? И что из этого может быть взято на вооружение прямо сейчас?
- Один из наиболее важных вопросов, стоящих перед девелоперами сейчас, это вопрос, как минимизировать воздействие новых зданий на окружающую среду, в частности, количество потребляемых электроэнергии и воды. «Зеленое» движение - это уже не просто движение, это необходимость. Казахстан сделал большой шаг в обеспечении условий для реализации большинства инициатив в данной области, и строительная отрасль может играть существенную роль в этом процессе. На мой взгляд, эффективное использование пространства является еще одной темой, по которой казахстанские девелоперы могут получить пользу от изучения международного передового опыта других стран. В Казахстане есть серьезная потребность в большем количестве зданий, спроектированных с максимально эффективным использованием пространства. Этого можно добиться за счет более эффективной поэтажной планировки, улучшения методов проектирования и др. Можно построить и каноническое здание, которое при этом будет удобно и эффективно с точки зрения арендаторов.