В I квартале банки США выдали $226 млрд ипотечных кредитов, что на 60% меньше, чем годом ранее, подсчитал аналитик FBR Capital Markets Пол Миллер. Это худший результат с 1997 г., когда банки за I квартал выдали $240 млрд кредитов (данные Ассоциации ипотечных банков США; MBA). Эти данные учитывают как новые, так и рефинансированные кредиты, которые составляют внушительную часть доходов банков от ипотечного бизнеса. Такой же вывод содержится в исследовании Black Knight Financial Services.
Но из-за роста ставок спрос на рефинансирование ссуд снизился до уровня июля 2009 г. (данные MBA). Ставки растут с мая 2013 г., когда ФРС впервые дала понять, что готова начать сворачивать программу стимулирования экономики QE3. В начале мая средняя ставка по 30-летним кредитам составляла 3,6%, а в конце июня - уже 4,6%. На прошлой неделе на заявки о рефинансировании пришелся 51% всех заявлений на ипотечные кредиты. В конце 2012 г., когда ставки были на минимальном уровне (3,5%), на рефинансирование приходилось 84% заявок.
Выдача ипотечных кредитов должна была замедлиться еще 10 лет назад, считает главный экономист агентства Fannie Mae Дуг Данкан, после того как ставки, в 1981 г. достигшие рекордных 18,5%, снизились до 8% в 2000 г. и 5% в 2003 г. Но в 2004-2006 гг. банки ослабили требования к заемщикам, полагая, что рост цен покроет убытки по проблемным ссудам, а также начали щедро выдавать кредиты subprime. В 2008 г. ипотечное кредитование поддержала ФРС, начавшая покупать облигации на открытом рынке.
Ипотечные ставки могут вырасти еще сильнее, если будут приняты законопроекты по ликвидации ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, говорится в исследовании профессоров Центра по жилищным вопросам Гарвардского университета Кента Колтона и Майкла Карлинера. Поскольку все реформы Fannie и Freddie предполагают увеличение капитала агентств, то кредиты, имеющие госгарантии, подорожают на 0,25-0,5 процентного пункта. Особенно сильно это затронет заемщиков с невысоким кредитным рейтингом (650-750 баллов по шкале FICO; средний рейтинг - 755) и первоначальным платежом до 15%.
Fannie и Freddie были национализированы в сентябре 2008 г. Главными причинами, из-за которых им понадобилась помощь государства, были убытки и существенный недостаток капитала. В кризис им было выделено $188 млрд помощи в виде дополнительного капитала и гарантий. Сейчас всю прибыль агентства переводят министерству финансов США. Есть понимание, что скоро в своем нынешнем виде Fannie и Freddie должны будут перестать существовать и снова станут частными, но конкретного плана пока нет. После передачи агентств частным инвесторам государство намерено по-прежнему предоставлять гарантии по ипотечным кредитам.
По оценке Moody’s, ликвидация Fannie и Freddie увеличит стоимость стандартных 30-летних ипотечных кредитов с нынешних 4,5% до 4,9% (для заемщиков с рейтингом не ниже 750, готовых внести 20%-ный первоначальный взнос). Это значит, что ежемесячный платеж увеличится примерно на $40. В течение трех лет из-за удорожания кредитов продажи домов сократятся на 250 000 в год. По оценке Колтона и Карлинера, при ставке в 5,5% ежемесячный платеж по стандартному кредиту увеличится на $100, а при 6% - на $150. Это значит, что кредиты станут недоступны 6-9% заемщиков, а строительство сократится на 155 000 домов в год.
Использована информация WSJ