В этом году эксперты планируют вывести на рынок порядка 1,9 млн кв.м складских помещений, что в два раза превысит показатель 2013 года, когда было построено около 855 тыс. кв.м новых складов. Такие данные приводит международная консалтинговая компания Jones Lang LaSalle.
Эксперты рынка коммерческой недвижимости даже говорят об абсолютном рекорде: если девелоперы закончат все обещанные проекты, будет преодолен максимум 2007 года - тогда на рынок Московского региона единовременно вышло 1,7 млн кв.м складов.
Среди наиболее крупных заявленных проектов - логопарк «Софьино» (826 тыс. кв.м) и логопарк «Север-2» (270 тыс. кв.м). «Оптимизм складских девелоперов в большинстве случаев подкреплен спросом (договоренностями или соглашениями) - кризис 2008 года, когда именно складской сегмент пострадал сильнее прочих, научил девелоперов осторожности», - считает директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко.
Однако эксперты, опрошенные, полагают, что в лучшем случае будет введено порядка 80% от заявленных площадей. По подсчетам аналитиков Jones Lang LaSalle, объем нового предложения в 2014 году не превысит 1,6 млн кв.м. Эксперты Colliers International полагают, что будет построено не более 1,3 млн кв.м, тогда как эксперты компании Knight Frank считают, что объемы ввода останутся практически на прежнем уровне - около 1 млн кв.м. При этом введение данного объема возможно только при сохранении текущей макроэкономической ситуации.
Но уже сейчас эксперты отмечают некоторое торможение рынка из-за роста курса доллара. По наблюдениям генерального директора компании Praedium Николая Девятилова,
валютные колебания, наблюдаемые с начала этого года, уже негативно сказываются на активности рынка. Арендаторы, которым предлагается заключить договор в долларах, пытаются передоговориться, включить механизмы, фиксирующие курс, валютный коридор и прочее.
Те сделки, которые находятся на стадии переговоров и заключения договоров, не должны пострадать. Однако, если рост курса доллара продолжится в долгосрочной перспективе, спрос ритейлеров может снизиться. «Арендаторы будут стремиться заключить договор в рублевых ставках или договориться о валютных коридорах, что, скорее всего, не найдет отклика у девелоперов», - считает партнер, региональный директор по складской, индустриальной недвижимости, земли Colliers International в России Владислав Рябов.
По мнению директора по офисной и складской недвижимости Knight Frank Russia & CIS Вячеслава Холопова, данная тенденция приведет к корректировке арендных ставок. «Запрашиваемые ставки аренды оставались стабильными в течение 2013 года - на уровне $135--140 за 1 кв.м в год.
При росте курса доллара по отношению к рублю мы, вероятнее всего, увидим сокращение номинированных в долларах арендных ставок до уровня $130--135 за квадратный метр в год.
При этом стоит отметить, что увеличивается количество договоров аренды, где ставка номинирована в рублях», - рассуждает Вячеслав Холопов.
Уровень вакантных площадей за счет нового объема предложения увеличится с текущих 2 до 5%, прогнозируют эксперты. По оценкам руководителя отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle Петра Зарицкого, в связи с завершением строительства большого количества складских объектов в 2014 году и одновременно небольшим снижением актуального спроса к концу года доля свободных площадей может подняться до уровня 4%.
Несмотря на большой заявленный объем новых площадей, спрос на рынке складской недвижимости Московского региона превышает предложение. При этом уже сейчас большая часть озвученных проектов будет сдана и продана еще до ввода в эксплуатацию. «Вместе с тем возможно появление отдельных географических зон, где ситуация может отличаться от средней по рынку. Как, например, в северном направлении, где будет введено в эксплуатацию порядка 45% от всех строящихся складских помещений, возможен больший уровень вакантности», - считает Холопов.